Każde oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: marży oraz stopy referencyjnej. Dzisiaj spróbujemy odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania przez naszych Klientów odnośnie samej marży kredytu, negocjacji z bankiem czy wysokości rat kredytowych.
Czym jest marża kredytu hipotecznego?
Często pojawia się to pytanie, dlatego od razu wyjaśniamy. Marża kredytu hipotecznego to zysk, który otrzymuje bank, udzielając Ci zobowiązania finansowego. Jak wiadomo, banki również muszą zarabiać na udzielaniu kredytów hipotecznych i nie tylko, dlatego do każdego zobowiązania doliczana jest marża ze strony banku.
Trzeba zaznaczyć, że sama marża to jedynie część składowa oprocentowania kredytu, gdzie wyróżniamy jeszcze kilka innych rodzajów kosztów.
Jaka jest różnica między marżą banku a oprocentowaniem kredytu hipotecznego?
Każde zobowiązanie posiada własne oprocentowanie, które składa się kolejno z marży banku oraz stawki WIBOR®. Na czym w takim razie polega różnica między tymi dwoma elementami?
Marża ustalana jest indywidualnie przez bank. Jej wysokość może być różna w każdym banku, a także zmienna podczas trwania umowy kredytowej. Inaczej jest w przypadku stopy referencyjnej WIBOR®, która regulowana jest przez Radę Polityki Pieniężnej i odpowiada sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie.
Co wpływa na wysokość marży przy kredycie hipotecznym?
Tak jak wspomnieliśmy wcześniej marża może być zmienna, ponieważ ustalana jest indywidualnie przez każdy bank. Zazwyczaj oscylują na podobnym poziomie, jednak zdarzają się tzw. „sezonowe” obniżki, kiedy większość banków reklamuje się z ofertami kredytów hipotecznych z niższą marżą. Wówczas faktycznie może nadarzyć się okazja, by wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę.
Również jako kredytobiorca masz możliwość negocjowania wysokości marży – tutaj konieczna jest już dobra znajomość swoich największych atutów. O co dokładnie nam chodzi? Mowa głównie o Twojej zdolności kredytowej – jeśli przedstawisz się bankowi z jak najlepszej strony i według ich oceny będziesz stanowił niewielkie ryzyko finansowe, pojawia się pole do negocjacji stawki marży.
Możemy wyróżnić jeszcze kilka innych elementów, który wpływają bezpośrednio na wysokości marży:
- wielkość wkładu własnego;
- LTV, czyli stosunek zaciągniętego kredytu do wartości nieruchomości;
- dodatkowe produkty wybierane przy zaciągnięciu zobowiązania, np. ubezpieczenie, założenie konta osobistego lub karty kredytowej;
- lojalność wobec jednego banku, w którym od dłuższego czasu prowadzisz konto osobiste lub firmowe;
- obiecująca sytuacja finansowa – podparta m.in. wysoką zdolnością kredytową, zabezpieczeniem finansowym, stabilną sytuacją zawodową lub pozytywną historią kredytową.
W jaki sposób skutecznie obniżyć marżę kredytu hipotecznego?
W większości banków stawka marży wynosi od około 1,5 do 2,8% i jak wiadomo jej wysokość ustalana jest indywidualnie. Warto przemyśleć negocjacje wartości marży, a zwłaszcza przy większych kwotach kredytów hipotecznych, ponieważ wpłynie to również na wysokość Twojej raty kredytu. Weź również pod uwagę pozostałe koszty zmienne w oprocentowaniu, które w związku z trudną sytuacją gospodarczą w kraju i na świecie, mogą się znacznie zwiększyć.
Jak zatem obniżyć marżę przy kredycie hipotecznym? Przede wszystkim trzeba zająć się negocjacjami już na etapie podpisywania umowy, ponieważ po jej zawarciu, trudno jest przekonać bank do zmiany. Zastanów się wspólnie z Ekspertem Finansowym Fin2 jakie możesz przedstawić argumenty:
- Czy posiadasz dobrą ocenę zdolności kredytowej?
- Czy posiadasz wystarczający wkład własny?
- Czy posiadasz uregulowane w terminie wszystkie poprzednie płatności?
- Czy masz stabilną pracę i regularne dochody?
- Czy jesteś zainteresowany skorzystaniem z dodatkowych produktów oferowanych przez bank?
- Czy posiadasz inną i lepszą ofertę banku, którą mógłbyś przedstawić jako kontrofertę?
Jeśli odpowiedziałeś twierdząco na chociaż dwa z powyższych pytań, możesz spokojnie podjąć się negocjacji z bankiem. Dla osób, które niekoniecznie czują się komfortowo podczas podobnych rozmów, polecamy umówić się na bezpłatne spotkanie z naszym Ekspertem finansowym Fin2, który z pewnością pomoże Ci w uzyskaniu najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego.