Zdarzają się sytuacje, gdy wymarzone mieszkanie posiada już hipotekę, co oznacza że obciążenie kredytem hipotecznym. Czy można odkupić taką nieruchomość? Jak można to zrobić? Wszystko jest możliwe, a kwestia wyłącznie odpowiedniego przygotowania. Sprawdź, co radzą nasi Eksperci Fin2, gdy mamy do czynienia z mieszkaniem z hipoteką.
Mieszkanie z hipoteką – o co chodzi?
Wyjaśniamy: jeśli mieszkanie posiada hipotekę, oznacza to że wpis o hipotece jest już uregulowany w księgach wieczystych. Samo pojęcie hipoteki odnosi się do prawa rzeczowego, które zabezpiecza spłatę określonego długu.
Bank udzielając kredytu hipotecznego na konkretną nieruchomość, musi się dodatkowo zabezpieczyć, w razie gdyby kredytobiorca nie był w stanie dalej spłacać rat kredytu. Wówczas ustanowiona hipoteka gwarantuje pierwszeństwo w odzyskaniu pieniędzy z niespłaconego zobowiązania – najczęściej poprzez komornika prowadzącego licytację danej nieruchomości.
Warto zatem wiedzieć, że wykupienie nieruchomości z hipoteką wiąże się jednocześnie z koniecznością spłaty zobowiązania przez nowego właściciela. Można taką sytuację rozwiązać w dwojaki sposób – poniżej przedstawimy obie propozycje.
Mieszkania z hipoteką – na jakiej zasadzie można dokonać zakupu?
Chcąc kupić mieszkanie z hipoteką, należy najpierw spłacić zobowiązanie poprzedniego właściciela. Tutaj możemy wyróżnić dwie możliwości:
- sprzedający spłaca zobowiązanie przed dokonaniem transakcji ze środków pochodzących z zadatku na mieszkanie – kupujący nabywa wówczas nieruchomość bez obciążenia;
- kupujący przejmuje nieruchomość z hipoteką i tym samym zobowiązuje się do spłaty zadłużenia – wcześniej jednak musi otrzymać potwierdzenie z banku, że po uregulowaniu zobowiązania sprzedającego, bank wykreśli hipotekę.
Dokonanie takiej transakcji nie jest problematyczne, gdy kupujący ma możliwość odkupienia nieruchomości za gotówkę. Różnica pojawia się w momencie, gdy kupujący musi zaciągnąć dodatkowy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z hipoteką. Wtedy bank uczestniczy już w transakcji i jako pierwszy dokonuje przelewu na konto sprzedającego.
Otrzymanie pozytywnej decyzji w sprawie kredytu hipotecznego na mieszkanie z hipoteką, możliwe jest dopiero, gdy złożysz odpowiednie dokumenty do banku:
- informacje o danych kredytobiorcy;
- dane samego kredytu – saldo zadłużenia, podstawa i numer rachunku bankowego, gdzie można uregulować zobowiązanie;
- zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką;
- promesa wykreślenia hipoteki po uregulowaniu zobowiązania.
Jak kupić mieszkanie z hipoteką?
Trzeba zaznaczyć, że zakup obciążony kredytem hipotecznym jest dość ryzykowne, dlatego polecamy najpierw zapoznać się z naszym poradnikiem lub skorzystać z bezpłatnego spotkania z naszym Ekspertem finansowym Fin2, który dokładnie wyjaśni jak postępować krok po kroku.
Przystępując do zakupu mieszkania z hipoteką, należy w pierwszej kolejności sprawdzić ją w księdze wieczystej, a dokładniej w rozdziale IV. Znajdziesz tam najważniejsze informacje o samej hipotece, banku w którym została ustanowiona oraz kwocie wierzytelności.
Następnym krokiem jest otrzymanie od sprzedającego zaświadczenia z banku o kredycie hipotecznym oraz promesy wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych po jej opłaceniu. To bardzo ważne – bez tego potwierdzenia nie można przystąpić do realizacji zakupu.
Warto również podpisać przedwstępną umowę kupna-sprzedaży ze sprzedającym, aby określić w niej termin zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności i określić konkretnie cenę zakupu nieruchomości. W ten sposób możesz lepiej się zabezpieczyć i uwzględnić najważniejsze kwestie do przypilnowania w umowie, na którą możesz się później powołać. Dobrze jest sporządzić taki dokument u notariusza i w porozumieniu z doradcą kredytowym, by nie pominąć żadnej ważnej informacji.
Na co musisz zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z hipoteką?
Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, zakup takiej nieruchomości obciążonej kredytem jest ryzykowne. Trzeba się odpowiednio przygotować, by nie popełnić błędu i nie żałować później swojej decyzji. Przygotowaliśmy kilka punktów, dzięki którym będziesz mógł bezpiecznie kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym.
- zweryfikuj wierzytelność hipoteczną – warto sprawdzić wysokość prowizji danego zobowiązania i ogólne warunki kredytowania, ponieważ od nich zależna będzie Twoja wypłacalność i zdolność do uregulowania zobowiązania;
- koniecznie otrzymaj promesę – jej ważność wygasa po 30 dniach od daty wydania, dlatego obowiązkowo przypilnuj, by została wydana najaktualniejsza wersja przed podpisaniem aktu notarialnego;
- podpisz umowę przedwstępną – potraktuj to jako zabezpieczenie i podpisz po otrzymaniu ważnej promesy z banku od sprzedającego z potwierdzeniem wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania, by nie stracić zadatku na nieruchomość.